2025년 10월 발표된 제3차 부동산 대책에 따라 주택담보대출(주담대) 규제가 다시 강화되었습니다. 특히 시세 15억 원을 초과하는 고가 아파트에 대한 대출 제한이 다시 주목받고 있는데요. 이번 글에서는 2025년 현재 기준으로 15억 초과 아파트의 대출 가능 여부, 규제 내용, 예외 사례, 투자자 대응 전략까지 구체적으로 정리해드립니다.
📌 1. 15억 초과 아파트, 대출 가능한가?
2025년 10월 기준, 시세 15억 원 초과 아파트는 주택담보대출 불가입니다.
정부는 투기수요를 억제하고 자산 불균형을 완화하기 위해 2020년에 도입했던 15억 초과 주담대 금지 조치를 다시 강화했습니다.
이번 3차 부동산 대책에서 다음이 명확해졌습니다:
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시가 15억 초과 아파트 → LTV(주택담보인정비율) 0% 적용
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신규 주택 구매 목적의 주담대는 원천 차단
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중도금·잔금대출도 원칙적으로 불가
📌 2. 규제 적용 대상과 예외는?
| 항목 | 적용 여부 |
|---|---|
| 기존에 보유한 고가 아파트 담보로 대출 | ❌ 불가 (원칙상 회수 유도) |
| 전세보증금 반환 목적 대출 | ⭕ 일부 가능 (금융기관 재량) |
| 상속/이혼으로 인한 소유권 이전 시 대출 | ⭕ 조건부 허용 (생계 목적에 한정) |
예외 사례는 극히 제한적이며, 금융당국 승인이 필요한 경우가 많습니다.
📌 3. 규제 지역 확대: 서울 전역 규제지역 재지정
2025년 3차 대책에서는 서울 전역을 규제지역으로 재지정하면서 다음과 같은 규제가 병행 적용됩니다:
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투기과열지구 지정
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LTV 40% 제한 (15억 이하 주택 기준)
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DTI, DSR 추가 강화
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다주택자 취득세 중과세 부활
📌 4. 투자자·실수요자를 위한 대응 전략
15억 이상 아파트에 대한 대출이 사실상 막혔기 때문에, 투자자는 다음과 같은 전략을 고민해야 합니다:
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법인 명의 매입 전략 재검토: 법인에도 규제 동일 적용
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증여·상속 통한 자산 이동 고려
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분할매입(지분 투자) 모델 활용 가능성 검토
실수요자의 경우:
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14억~15억 아파트로 수요 집중 예상
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규제 회피를 위한 비규제지역 위성도시 수요도 증가할 것으로 전망됩니다.
📌 5. 마무리: 시장에 미치는 영향
대출 규제는 단기적으로 거래량 감소 → 가격 조정 흐름으로 이어질 가능성이 높습니다.
다만 15억 초과 아파트는 이미 자산가 위주의 시장이기 때문에, 실수요보다는 투자심리 위축 효과가 큽니다.
부동산 시장의 하방 안정 효과는 있을 수 있지만, 실수요자가 중간가격대 아파트를 매입할 때도 어려움이 생겨 시장 양극화는 심화될 수 있습니다.
🔍 요약 키포인트
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2025년 현재 15억 초과 아파트는 주담대 전면 금지
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전세자금 반환 등 특수한 경우만 예외 허용
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서울 전역 규제지역 재지정 → 주담대 제한 병행
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실수요자는 15억 미만 주택으로 이동 고려해야
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