전세 계약은 수천만 원에서 많게는 억대 보증금이 오가는 만큼, 단 한 번의 실수도 큰 피해로 이어질 수 있습니다. 특히 최근 몇 년 사이 전세사기, 깡통전세 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 계약서 작성 전 철저한 점검이 필수입니다.
2025년 기준으로 전세 계약 전에 꼭 확인해야 할 핵심 항목 7가지를 정리했습니다. 실거주자, 신혼부부, 사회초년생 모두 반드시 체크하세요.
📌 1. 집주인과 계약 상대가 일치하는지 확인
등기부등본을 열람해 실제 소유주(집주인)와 계약 당사자가 같은 사람인지 반드시 확인하세요.
부동산 중개사 또는 제3자 명의로 계약이 진행될 경우, 위임장 확인이 필요합니다.
※ 부동산 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 무료로 열람 가능
📌 2. 선순위 권리관계 확인 (대출·전세금)
등기부등본에서 근저당(담보대출), 전세권 설정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
보증금보다 우선순위에 있는 채권이 많으면, 향후 경매 시 보증금 회수가 불가능할 수 있습니다.
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선순위 대출이 보증금보다 많으면 무조건 계약 피해야 함
📌 3. 확정일자 + 전입신고는 계약 직후 필수
전세보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 반드시 받아야 대항력 + 우선순위권이 발생합니다.
이 두 가지가 빠지면 법적 보호를 전혀 받을 수 없습니다.
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계약 당일 또는 이사 당일에 주민센터 방문 필수
📌 4. 전세계약서에 '특약사항' 명시
전세 계약 시 구두로 한 약속은 법적 효력이 없습니다.
중요한 조건(수리, 관리비 포함 여부 등)은 반드시 계약서에 특약사항으로 기재해야 합니다.
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예: "에어컨 미작동 시 임대인이 수리 비용 부담" 등
📌 5. 건축물대장 확인으로 불법건축 여부 체크
반지하, 옥탑방, 불법 증축 등은 향후 주거 안정성 문제가 생길 수 있습니다.
시·군·구청이나 ‘정부24’에서 건축물대장 열람하여 주택 용도 확인을 권장합니다.
📌 6. 전세금 반환보증 가입 여부 확인
전세사기 예방을 위해 전세금 반환보증 상품 가입이 가능한 집인지 확인하세요.
불가능한 집은 깡통전세 위험이 높다는 뜻일 수 있습니다.
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HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등에서 가입 가능 여부 확인
📌 7. 주변 시세와 비교해 너무 싼 집은 의심
시세보다 현저히 낮은 전세는 대부분 깡통전세 위험이 있습니다.
계약 전 네이버부동산, 호갱노노, KB시세 등에서 유사 매물 비교 필수입니다.
✅ 마무리 요약
전세 계약은 단순한 이사 계약이 아니라, 수천만 원을 맡기는 금융 행위입니다.
2025년 현재 전세사기 피해자가 급증하고 있으므로, 다음 사항은 반드시 체크해야 합니다:
✔️ 등기부등본으로 소유권 확인
✔️ 선순위 대출 여부 확인
✔️ 전입신고 + 확정일자
✔️ 특약사항 문서화
✔️ 전세금 반환보증 가능 여부
작은 수고가 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다.
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